Chi ha acquistato casa tra luglio e dicembre 2025 deve capire se rientra nei casi di esenzione IMU. Le regole sono cambiate dopo la sentenza della Corte Costituzionale, e ignorarle può costare caro.
Il termine per il saldo IMU 2025 è fissato al 16 dicembre e riguarda tutti i contribuenti che possiedono immobili non esenti. Ma cosa succede se l’abitazione è stata acquistata come prima casa nella seconda metà dell’anno? La risposta non è univoca e richiede attenzione. La normativa prevede infatti specifici requisiti per ottenere l’esonero. In mancanza di questi, si rischia di dover comunque versare l’imposta. La definizione di “abitazione principale” non è sempre così lineare, e i controlli incrociati da parte dei Comuni sono sempre più frequenti per scovare irregolarità, in particolare nei casi dubbi.
Chi ha diritto all’esenzione IMU e cosa è cambiato con la sentenza del 2022
Secondo la Legge 160 del 2019, è esente dall’IMU l’abitazione principale, ovvero l’unico immobile in cui il possessore e il suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente. Finché valeva questa definizione, l’esenzione era concessa solo per un’abitazione a nucleo familiare, escludendo quindi le doppie residenze in città diverse, anche se motivate da esigenze lavorative.
Questa visione è però stata corretta dalla Corte Costituzionale con la sentenza n. 209/2022, che ha modificato radicalmente il principio: ora l’esenzione spetta all’immobile dove il singolo contribuente ha sia la residenza che la dimora abituale, a prescindere da quella degli altri familiari. Di fatto, due coniugi che vivono in Comuni diversi possono oggi ottenere l’esenzione ciascuno per la propria abitazione principale.
La sentenza ha di fatto depotenziato il vincolo del nucleo familiare nella definizione di abitazione principale, spostando il focus sul rapporto effettivo tra il contribuente e l’immobile. Ciò ha creato nuove possibilità per chi vive stabilmente in una casa diversa da quella del partner, ma anche nuove zone grigie, che ora i Comuni hanno il compito di monitorare. È infatti prevista una stretta sui controlli per accertare che residenza anagrafica e dimora abituale coincidano davvero: l’esenzione non spetta nei casi in cui la casa risulti abitata solo formalmente o venga utilizzata saltuariamente come seconda casa.
Quando l’esenzione IMU vale e quando si è obbligati a pagare
Dopo le modifiche interpretative della Corte, si possono individuare almeno tre situazioni chiare in cui l’esenzione IMU è pienamente legittima, a patto che l’immobile non sia di lusso: Se si possiede una sola abitazione in cui si ha residenza e dimora abituale, l’IMU non si paga; Se entrambi i coniugi hanno residenza e dimora in immobili diversi e situati in Comuni differenti, l’esenzione vale per entrambi gli immobili; Anche se i due immobili si trovano nello stesso Comune, entrambi i coniugi possono beneficiare dell’esonero, purché ognuno abbia dimora e residenza nella rispettiva casa.
Ma ci sono situazioni limite in cui l’esenzione non si applica. Ad esempio, se i due coniugi vivono di fatto insieme (nella stessa casa), ma uno dei due ha mantenuto solo la residenza anagrafica in un altro immobile, quest’ultimo non può essere considerato abitazione principale. La mancata coincidenza tra residenza e dimora reale fa decadere l’agevolazione, e in quel caso l’IMU va pagata.
Queste casistiche diventano ancora più delicate quando l’acquisto è avvenuto in corso d’anno, specialmente nel secondo semestre. In questi casi, per avere diritto all’esonero, è necessario che entro il 31 dicembre si siano registrati entrambi i requisiti richiesti: trasferimento della residenza e dimora effettiva nell’immobile. Se uno dei due requisiti manca anche solo per una parte dell’anno, il versamento dell’IMU sarà dovuto per il periodo in cui la casa non ha avuto i requisiti da abitazione principale.
La verifica formale dei requisiti è responsabilità dell’ente locale, che può disporre accertamenti incrociati attraverso i registri anagrafici e le utenze domestiche. Chi risulta fittiziamente residente in un immobile dove non vive rischia sanzioni e il recupero dell’imposta non versata. È quindi fondamentale assicurarsi che residenza e dimora reale coincidano, soprattutto in fase di acquisto e nel passaggio da seconda casa a prima.